Как правило, после внесения 100% платы по договору и выполнения сторонами условий договора оформляется нотариальный акт, который и является документом на право собственности. Нотариальный Акт подписывается сторонами у нотариуса и регистрируется в службе Вписывания, в районе которого расположен объект. Собственность может быть передана до оплаты по продажной цене, с целью оформления ипотеки поверх продаваемого объекта. Также есть возможность, передать право собственности (право на постройку) на любой стадии строительства, до получения Акта 14.
Прежде чем составить нотариальный акт, с клиентами согласовывается как будет происходить нотариальная передача – лично или по доверенности. Если необходимо, то составляется доверенность. С клиентами согласовывают лица, которых нужно будет вписать в Нотариальный акт, также как и долевое участие каждого из них. Предоставляются копии всех личных документов всех будущих собственников. Клиент должен быть уведомлен письменно о размере Нотариальной пошлины. Изготавливается подробный отчет о таксах, которые нужно оплатить.
Необходимые документы для полного оформления сделки:
1. Документ, удостоверяющий право на собственность. Это может быть Нотариальный акт, Договор (Акт) о продаже, если имущество приобретено у государства или общины, судебное решение, Нотариальное завещание, собственноручное завещание, вписанное в Службу по вписываниям и др.;
2. Актуальный эскиз (схема) имущества – изданный в течение последних 6 месяцев службой Кадастра по местонахождению имущества, если объект находится в районе вступившей в силу кадастральной карты;
3. Налоговая оценка объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Налоговая оценка определяется территориальной налоговой службой по местонахождению недвижимости в зависимости от района. Налоговая оценка – это стоимость объекта, исчисляемая согласно установленным государством нормативам и являющаяся основой для расчета налогов на имущество;
4. По желанию покупателя после предоставления Доверенности от продавца может быть оформлено Удостоверение по вписываниям, отметкам и аннулированиям – доказательство наличия или отсутствия тяжестей. В удостоверении фигурирует информация об ипотеке объекта, праве на пользование объектом третьими лицами, запрете на продажу, открытых судебных делах и пр.;
5. Декларация о гражданстве и гражданском состоянии – заполняется всеми покупателями и продавцами имущества.
6. Декларация согласно ст. 264 по образцу;
7. Декларация о происхождении средств;
8. Документы, удостоверяющие личность лиц, участвующих в сделке – копии загранпаспортов и российских паспортов (странички с регистрацией по месту жительства, семейное положение) всех вписанных в нотариальном акте и всех их супругов/супруг;
9. Квитанции о внесенных государственных пошлинах, которые обе стороны должны оплатить при оформлении сделки;
10. Удостоверение о наследниках, доверенность и пр. (в зависимости от конкретного случая).
После того, как окончательный договор купли-продажи подписан покупателем и продавцом и их подписи заверены нотариусом, Нотариальный акт вписывается в Службе по вписываниям – Имущественный реестр. Судья по вписываниям вносит соответствующие изменения обстоятельств по партиде имущества в имущественный реестр. Взнос за запись в реестре – 0,1% материального интереса, но не менее 5 лв.
Расходы по сделкам
Налоги по сделке формируются исходя из материального интереса - от продажной цены имущества или от размера налоговой оценки. За базу расчета берется сумма, составляющая большую стоимость, определяется размер госпошлины на сделку и нотариальные пошлины (по гос. тарифу, % в зависимости от суммы).
Включают в себя следующие налоги и сборы: местный налог на прибретение недвижимости (размер налога может меняться каждый год по решению муниципалитета и его ставки в разных районах, например: Варна 2,6%, Бяла 3%; квитанции и счета об оплате предоставляются при получении нотариального акта), взнос за вписывание в имущественный реестр, нотариальные пошлины, плата за изготовление нотариального акта.
Дополнительно оплачиваются слуги по декларированию имущества и услуги переводчика.
Нотариальные пошлины - взимаются согласно тарифу, по материальному интересу (т.е. по указанной цене недвижимости в нотариальном акте или от размера налоговой оценки). За базу берется сумма, составляющая большую стоимость.
до 25 000 евро - 80 евро + 0.8% суммы выше 5 000 евро;
от 25 000 до 50 000 евро - 240 евро + 0.5% суммы выше 25 000 евро;
от 50 000 до 250 000 евро - 365 евро + 0.2% суммы выше 50 000 евро;
сумма выше 250 000 евро - 765 евро + 0.1% суммы выше 250 000 евро, но не более 3000 евро.
Изготовление нотариального акта – сумма определяется согласно государственным тарифам.
Дополнительно оплачиваются услуги переводчика в момент подписания акта о собственности при нотариусе. Согласно законодательству на сделке должен присутствовать лицензированный переводчик. Стоимость его услуг может составить от 20 до 70 евро в час в зависимости от региона места проведения сделки.
Согласно болгарскому законодательству на местный налог, нотариальные таксы и таксу вписывания начисляется НДС (к настоящему моменту составляет 20 % ).
Декларирование имущества
После вписывания Нотариального акта и введения здания в эксплуатацию, покупатель обязан в течение 2-х месяцев подать Декларацию согласно ст. 14 Закона Местных Налогов и Пошлин о налогообложении недвижимого имущества (ЗМДТ за облагане с данък върху недвижимите имоти ) в территориальную налоговую службу по месту нахождения объекта. Декларирование недвижимости в налоговой, кадастровой службах и реестр Булстат стоит 100 евро для двух собственников, а за каждого следущего собственника - по 20 евро с человека.
Реестр Булстат - это подразделение Агентства по вписываниям. Каждое иностранное физическое лицо, купившее недвижимость на территории Болгарии, должно зарегистрироваться в реестре БУЛСТАТ в течении 7 дней после Нотариата. БУЛСТАТ оформляется однократно на физическое лицо и не зависит от количества приобретенной недвижимости.
Карта БУЛСТАТ содержит идентификационный код. Сама карта выдается через 2 месяца после подачи документов. При смене загранпаспорта в 7-дневный срок подаются новые данные в БУЛСТАТ.
Новые собственники недвижимости обязаны изменить организацию подсчета расходов за электричество, воду, телефон (т.е. изменить досье в общине и перевести на свое имя). Для этого нужно подать заявление об изменении партиды (досье) и приложить к нему Нотариальный акт. Подача заявления осуществляется собственником или уполномоченным лицом.
